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軟弱地盤と隠れたキズ


総務部の辻田です。


念願のマイホームを建てようと土地を不動産会社から購入することがあると思います。
その際に地盤の状況は調査しますか?
多くの方は地盤については地面の下で見えないところなので、意識することは少ないと思います。

そこで、今回は実際の裁判例をベースに地盤調査の必要性について考えてみたいと思います。

【事案】
Aさんは不動産会社Bからマイホーム建築のため甲土地を購入しました。
その後、マイホームを建築しようと建設会社に依頼したところ甲土地は地盤が軟弱で、建物建築に適しませんでした。
そのため、Aさんは地盤の専門会社に地盤調査と地盤改良を依頼し、マイホームを建築しました。
なお、甲土地の購入に際してBのパンフレットには、「地盤調査、地盤改良が必要になる場合があります」という記載
がありました。
Aさんとしては、確かにパンフレットには記載しているが、そんな説明は受けてないと憤慨し、Bを相手に地盤調査費用
と地盤改良費用を求めて裁判しました。

結果はどうなったでしょうか。

結果、Aさんの請求が全面的に認められ、不動産会社Bが地盤調査費及び改良費を負担することになりました(控訴審)。
※なお、一審の地裁ではAさんの主張は認められませんでした。

民法の解説はここではしませんが、簡単に言うと建物の敷地として土地を買っているのだから、建物が建てられる土地
でなければ不良品であり、不良品を直すために費用が掛かるのであれば、その費用についてきちんと事前に説明してお
きなさいということです。
民法上、このような商品の見えないキズを「隠れた瑕疵」と呼び、一定期間売主の責任を追及することができます。
単純に不良品だったから解約もしくはお金を払ってということができるということですね。

一般消費者からするとAさん勝訴で費用を取り戻せてよかったという思いもあります。
でもよくよく考えると裁判するのに時間も費用もかかりますし、一審で負けていることからも絶対勝てるとは言い切れ
ません。
そのため、契約締結前に地盤が軟弱で建物建築適性がないということが分かった方がその土地を買うか再検討できます
し、不動産会社と購入費用の交渉も可能かもしれません。
場合によっては、不動産会社と折半して地盤調査、改良をしようという提案の方が有意義だったかもしれません。

土地以外にもスマートフォンや保険の契約など説明が多いことも多々ありますよね。
その場合にも、聞き流さずにきちんと説明を聞いて、気になったことを確認していくことが重要かもしれません。

※上記の事例は単純化したものですので、事実関係によって結果は異なります。




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